Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продать квартиру в ипотеке можно в любой момент, если удалось получить одобрение банка, но не всегда эта сделка будет выгодной. Иногда лучше подождать с обменом и внимательно изучить кредитный договор, чтобы не потерять на процедуре больше, чем рассчитывали.

Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН. Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.

Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме. Срок ожидания ответа определяется условиями ипотечного договора между сторонами. Вместо замены предмета залога можно заключить новый договор залога на новый объект. Старая закладная при этом утрачивает силу.

Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.

Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:

• прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
• продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
• использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.

Как выгоднее поменять квартиру в ипотеке

• Покупателю ипотечной квартиры придётся сделать скидку до 30%, если в том же микрорайоне продаются аналогичные варианты без обременения.
• Если с момента покупки квартиры прошло менее 5 лет, понадобится заплатить налог — 13% от разницы между ценой продажи и покупки. В Республике Алтай и ХМАО срок меньше — 3 года.
• Проценты по кредитам могут увеличиться из-за роста ключевой ставки ЦБ. Новый банк-кредитор выдаст ипотеку с учётом текущей экономической ситуации.
• Банк может потребовать оплатить комиссию или увеличить процент по кредиту после смены залога.

Документы и налоги при обмене

Заключение договора мены не обходится без следующих документов:

• паспорта;
• правоустанавливающих документов;
• выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
• кадастрового паспорта;
• справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
• справки о составе семьи;
• свидетельства о регистрации/расторжении брака;
• письменного согласия со стороны супруга (-и);
• проекта договора;
• квитанции об оплате госпошлины;
• заявления на регистрацию сделки.

Возможные проблемы при обмене квартиры на другую

Какие существуют подводные камни при обмене квартир:

1. При обмене нужно согласие супругов, если квартира приобреталась в совместную собственность.

2. Сделку могут аннулировать, если при обмене нарушаются права детей-собственников.

3. Обмен невозможен при разных формах собственности. Например, одна квартира находится в частном владении, а у второй — муниципальная собственность.

4. При обмене желательно выписать всех зарегистрированных жителей, иначе в будущем новому собственнику придется выписывать их через суд.

5. Долгий подбор собственника на обмен. На рынке предложений по обмену не так много, поэтому потребуется длительное время для поиска подходящего варианта.

6. ФНС может доначислить налог, если обозначенный доход будет меньше кадастровой стоимости в 0,7 раз.

Таким образом, подводные камни при обмене квартир содержат в себе больше юридических рисков, чем финансовых.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, все имущество, включая недвижимость, совместно нажитое супругами в период брака, делится «поровну», если брачным контрактом специально не предусмотрено иное. После завершения свадебной церемонии супруги признаются собственниками квартиры. Продажа доли в недвижимости официально не запрещена и теоретически возможна.

Однако на практике это очень сложно и практически невозможно. Какой покупатель согласится на половину квартиры? Поэтому бывшим светским лицам необходимо прийти к взаимному соглашению. Акции продаются покупателю, а на вырученные деньги он уже покупает себе еще один дом.

Это приводит к расколу. Процедура может быть сложной, если в нее вовлечены органы власти (если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний ребенок).

Если бывшие светские супруги не пришли к консенсусу после окончания свадьбы: если супруги не хотят переезжать, или если супруги против обмена, можно попытаться добиться обмена имущества через суд.

Самостоятельно решить этот вопрос очень сложно. Вам нужно найти покупателя на квартиру. Затем вам нужно будет найти крышу для себя. Именно поэтому рекомендуется обратиться в профессиональное агентство недвижимости. Они обеспечат завершение всех договоров купли-продажи в тот же день, что минимизирует риск продавца.

Если вы решите разделить родителей и заменить общую квартиру, вам нужно будет найти первого покупателя, а затем подыскать варианты для новой квартиры. Договор заканчивается подписанием и регистрацией договора купли-продажи.

Как можно разменять квартиру?

Обмен может происходить одним из следующих способов

• Вторичный рынок. Владелец подписывает договор мены или два договора купли-продажи по своему усмотрению. Участники сделки рассматривают вопрос о дополнительных выплатах в индивидуальном порядке, в зависимости от качества передаваемого жилья.
• Для приобретения новой недвижимости по системе обмена. Подрядчик и покупатель подписывают договор о бартере. Вырученные средства зачисляются на счет новой квартиры.
• Рынок муниципального жилья. Только с разрешения муниципалитета. Приватизированные пространства не могут быть обменены на муниципальные.

Первые два варианта следует рассмотреть более детально; третий вариант возможен только после консультации с комитетом арендодателей или офисом арендодателя, отвечающим за недвижимость.

Ремонт квартир под ключ

• Все включено в стоимость ремонта. Работа, материалы, документация — все включено.
• От владельца не требуют участия сразу после согласования проекта, а беспокоят его только после сдачи ремонта.
• Цены известны заранее, а стоимость ремонта определяется договором.
• 3. срок выполнения ремонта квартиры Ремонт квартиры гаечным ключом своими руками через 5 месяцев. Продолжительность указывается в контракте.

Какие юридические аспекты нужно учесть при размене квартиры

При размене двухкомнатной квартиры на две однокомнатные, необходимо учесть некоторые юридические аспекты.

Во-первых, перед разменом квартиры владельцем необходимо ознакомиться с возможными способами решения данной ситуации. Договариваться о размене квартиры можно как по согласию собственников, так и через судебное регулирование. Возможны различные варианты размена, например неравноценный размен или размен с предоставлением дополнительных денежных средств.

При разводе супругов, квартира может стать предметом раздела имущества между бывшими супругами. В этом случае возможна размена двухкомнатной квартиры на две однокомнатные или на одну однокомнатную квартиру и приобретение маленькой доли в другой квартире.

Также, при наличии несовершеннолетних детей, размен квартиры может потребовать согласия одного из родителей или судебного решения.

Важным аспектом при размене квартир является прописка. Если однокомнатные квартиры уже заранее прописаны, то сделки по размену будут более легко проводиться. С другой стороны, для размена двухкомнатной квартиры на однокомнатные квартиры требуется прописка в одной из них.

Цена квартиры также является важным фактором при размене. Необходимо адекватно оценить стоимость квартиры, чтобы размен был равноценным и обоим сторонам выгодным.

Правовое регулирование процесса размена квартиры несет в себе определенные риски. Перед принятием решения о размене рекомендуется проконсультироваться со специалистами, чтобы избежать возможных проблем и непредвиденных ситуаций.

В зависимости от конкретной ситуации, возможны различные варианты размена квартиры. Перед принятием решения следует рассмотреть все доступные варианты и выбрать наиболее подходящий.

Размен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные или на одну однокомнатную возможена при наличии множества факторов, таких как приватизация, прописка, согласие собственников и другие. В случае возникновения спорных ситуаций или проблем, рекомендуется обращаться к юристу для нахождения оптимального решения.

Вполне естественно, что именно рождение и взросление детей заставляет их родителей задумываться об улучшении жилищных условий. Однако наличие несовершеннолетних в числе участников сделки банками не приветствуется. И все же это не безнадежная ситуация. Как действовать, объясняет Павел Рыбаков, начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка: «Есть два варианта прохождения этой процедуры. Первый вариант: банк разрешает включить несовершеннолетнего в собственники квартиры. В таком случае порядок такой:

— получаем одобрение на выдачу кредита;

— ищем покупателя на продаваемую квартиру;

— ищем покупаемую квартиру;

— получаем разрешение органов опеки на продажу квартиры, находящейся в собственности, в том числе несовершеннолетнего, с одновременной покупкой новой квартиры на средства кредита, где несовершеннолетний также будет включен в число собственников.

«Ну, а дальше все как обычно при ипотеке – оценка, страхование, сделка», – добавляет Павел Рыбаков.

Но бывает, что банк запрещает включать несовершеннолетнего в собственники квартиры. Как говорит Павел Рыбаков, выход есть при наличии квартиры, где несовершеннолетнему можно будет выделить долю (другая квартира, находящаяся в собственности у родителей или других близких родственников – бабушек, дедушек). Сначала нужно решить вопрос с органами опеки и попечительства на предмет возможности выделения доли несовершеннолетнему в другой квартире, например у бабушки. Если органы опеки «дадут добро», получаем разрешение на выдачу кредита в банке. Далее аналогично первому варианту с разницей в том, что при продаже «старой» квартиры доля будет выделена не в «новой», купленной на заемные средства, а в третьей квартире.

Итак, если разобраться пошагово, в альтернативных сделках с привлечением ипотеки нет чего-то неразрешимо сложного. Другой вопрос, что на нестабильном рынке цепочки составить в любом случае непросто. Однако сейчас рынок успокаивается, и такие сделки становятся наиболее востребованными.

Обмен квартиры по военной ипотеке

Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.

Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.

Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.

Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.

Если обмен производится на большую или меньшую жилплощадь, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку.

Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.

Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.

Можно ли 3-х комнатную квартиру обменять на две 1- но комнатные квартиры

Но на деле, если разменивать, например 3-хкомнтантую квартиру (80 кв.) на две 1-комнатные (2х30 = 60 кв.) в спальном районе недалеко от центра города, то, скорее всего, придется немного доплатить, поскольку однокомнатные квартиры ценятся сейчас гораздо больше, поскольку именно они пользуются большим спросом для съема недвижимости для временного проживания, поэтому и цена на размен у 2-х однокомнатных будет больше чем у трехкомнатной.

Нужно исходить из оценочной стоимости этой самой трёхкомнатной. Если она, например, в центре города, то пусть и неухоженная, но стоить будет дороже, чем в таком же состоянии на окраине. Или у неё площадь большая, а у однокомнатных нет. В принципе, это вполне возможно, если одна из квартир будет подешевле.

Размен квартиры: как провести выгодную сделку

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Как грамотно разменять квартиру

Наиболее распространенный случай – размен имеющейся трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную. По словам Владимира Титаренко, в этом случае стоит забыть об обычной математике – в квартирных делах 3 далеко не всегда равно 2+1. Скорее всего, при размене вы получите две «однушки». Дело в том, что, во-первых, чаще всего две получившиеся квартиры по общей площади больше одной «трешки», а во-вторых, в двух квартирах – две ванные комнаты, два туалета, два коридора и две кухни. Поэтому провести такой размен без доплаты можно, только если «двушка» и «однушка» по каким-то качествам (например, по району, материалу стен, этажу) заметно хуже «трешки».

– Когда вы обращаетесь в агентство, – рассказывает руководитель отделения «Сокол» корпорации «Инком-недвижимость» Владимир Титаренко, – вам предлагают заключить договор продажи с альтернативным приобретением жилья. Имейте в виду: в любом, даже самом солидном и крупном, агентстве работают живые люди, и не факт, что все они достаточно знающи или даже просто честны. Очень хорошо, если у вас есть знакомый юрист, который поможет разобраться в договорах и других документах. Если возникают малейшие сомнения в честности доставшегося вам сотрудника агентства, смело отказывайтесь от его услуг и обращайтесь к другому агенту. Не забывайте: это вы платите им деньги, а не они вам, поэтому не надо ничего стесняться или бояться.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Похожие записи:

• Нужен ли загранпаспорт ребенку до года для поездки в Турцию из России
• Госпошлина за постановку авто на учет в 2024 году
• Развод с детьми порядок расторжения 2024 по обоюдному согласию и ипотекой