Возможен ли задаток по предварительному договору
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможен ли задаток по предварительному договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток и аванс — это формы предоплаты в сделках купли-продажи недвижимости. По сути, это денежная сумма, которую вносит покупатель квартиры для подтверждения своих намерений. То есть, и задаток, и аванс — это гарантия, что стороны исполнят свои обязательства: продавец продаст квартиру, а покупатель ее купит. Однако между этими понятиями есть разница. И она заключается в условиях возврата аванса и задатка в случаях, когда сделка не состоялась.
Потенциальные риски предварительного ДКП
Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.
Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.
Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.
Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.
Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.
Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.
Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.
Предварительный договор аренды помещения
Предварительный договор заключают, когда нужно время на подготовку к основному. Рассказываем, как такой договор оформить на аренду в будущем.
По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор на прописанных в нём условиях. Такой договор обязательно составляют письменно, переговоры и устные обещания никого ни к чему не обязывают. Если основной договор надо заверять нотариально, то и предварительный надо нести к нотариусу, но с арендой такого не бывает — ст. 429 ГК РФ.
Преддоговор заключают, когда одна сторона или обе ещё не готовы к договору, но уже созрели, чтобы скрепить основные обещания. Обычно для аренды помещения так делают, когда здание пока достраивают, помещение ремонтируют, переводят из жилого в нежилое или делают перепланировку. Получается, арендодатель готовит помещение, а арендатор его ждёт. Так можно — п. 23 Постановление Пленума ВС № 49.
Преддоговор аренды не нужно регистрировать в Росреестре, даже если планируется долгосрочная аренда больше года и основной договор регистрироваться будет. Будущим арендатору и арендодателю нужно просто составить договор на бумаге и подписать его. Так разъяснил ВАС в п.14 Информационного письма № 59.
Различия в предварительном договоре и задатке
Предварительные договоры и задатки играют важную роль в процессе заключения и исполнения сделок. Они представляют собой типичные инструменты, которые допускаются законодательством Российской Федерации. Однако, сегодня совершаются некоторые ошибки при заключении и исполнении этих договоров.
Предварительный договор является документом, который заключается перед основным договором и определяет условия этого договора. Он может содержать информацию о стоимости, сроках исполнения, ответственности сторон и прочее. Предварительные договоры чаще всего используются при покупке недвижимости, автомобилей или других крупных ценностей.
Задаток, в свою очередь, представляет собой денежную сумму, которая является залогом намерения избегнуть отказа от исполнения договора. Задаток удерживается продавцом при невыполнении обязательств покупателя. Задаток может быть уплачен как в день заключения договора, так и позднее, но до его исполнения.
Ошибки при заключении и исполнении предварительного договора и уплате задатка могут привести к непредвиденным последствиям. Вот некоторые типичные ошибки:
- Неверное указание условий в предварительном договоре, что может привести к возникновению неоднозначностей и споров между сторонами.
- Несоблюдение формы предварительного договора, установленной законодательством (например, нотариальное заверение при продаже недвижимости).
- Неверное определение вида задатка (распорядительный, обеспечительный и т.д.), что может привести к некорректному обеспечению договорных обязательств.
- Несвоевременная уплата задатка или его неуплата вообще.
- Несоблюдение порядка удержания задатка или его возврата при невыполнении обязательств продавцом или покупателем.
Исполнение предварительного договора
После заключения предварительного договора возникает вопрос об исполнении этого договора. В случае с ВС РФ и ВАС РФ различия в исполнении предварительных договоров могут быть обнаружены.
В общем случае, исполнение предварительных договоров подразумевает выполнение условий, согласованных сторонами при заключении договора. Ошибки при исполнении таких договоров встречаются достаточно редко, однако при их возникновении возникает необходимость в юридическом анализе и возможном разрешении споров.
Сегодня существуют типичные ошибки, которые допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров. Эти ошибки могут быть вызваны незнанием законодательства, неправильными действиями сторон или иными факторами.
- Неверное указание субъектов договора
- Неполное или неверное описание предмета сделки
- Недействительность договора из-за отсутствия юридической формы
- Нарушение сроков исполнения условий договора
- Исполнение условий договора существенно отличается от согласованных
В случае с ВС РФ и ВАС РФ, исполнение предварительных договоров может быть подвержено более строгому контролю и регулированию. Законодательство ВАС РФ устанавливает особые требования к предварительным договорам, а также к их исполнению и возможности передачи права на основании такого договора.
| ВС РФ | ВАС РФ |
|---|---|
| Исполнение предварительных договоров осуществляется в соответствии с общими правилами Гражданского кодекса РФ. | Исполнение предварительных договоров регулируется специальными нормами, установленными Законом РФ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». |
| Исполнение условий договора подлежит доказыванию в суде. | Исполнение условий договора должно быть документально подтверждено, что требует более строгого соблюдения формы и наличия документов. |
| Передача права на основании предварительного договора происходит на основании договора купли-продажи. | Передача права на основании предварительного договора осуществляется через государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. |
Поэтому, при заключении и исполнении предварительных договоров, необходимо быть внимательными и соответствовать требованиям законодательства. В случае возникновения споров, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу для получения профессиональной консультации и защиты своих интересов.
Неправильное определение условий предварительного договора
При заключении предварительных договоров между военнослужащими и Вооруженными Силами Российской Федерации (ВС РФ) могут возникать ошибки в определении условий. Эти ошибки могут сказаться как на процессе заключения договора, так и на его исполнении.
Ошибки при заключении предварительного договора могут возникнуть в следующих ситуациях:
- Некорректное определение сроков исполнения. В некоторых случаях военнослужащие могут неправильно указать срок исполнения обязательств, что может привести к несогласованности с ВС РФ.
- Несогласованность условий. Предварительный договор может содержать условия, которые не были согласованы сторонами, что может привести к конфликту при исполнении договора.
Ошибки при исполнении предварительного договора могут возникнуть в следующих ситуациях:
- Неправильное исполнение обязательств. Военнослужащие могут не соблюдать условия предварительного договора, что может привести к искажению его смысла и невозможности его исполнения.
- Несогласие сторон по возникающим вопросам. В процессе исполнения предварительного договора могут возникать споры и разногласия по определенным вопросам, что может привести к остановке исполнения договора.
Сегодня существует множество типичных ошибок при заключении и исполнении предварительных договоров между военнослужащими и ВС РФ. Распространенные ошибки включают некорректное определение сроков исполнения, несогласованность условий, неправильное исполнение обязательств и несогласие по возникающим вопросам.
Отличия между задатком и авансом
Не рассматривайте первоначальный взнос и депозит как схожие понятия. Между ними есть несколько важных различий.
Авансовый платеж — это предварительный платеж, который не обязывает стороны сделки совершить обязательную продажу. Эта сумма является общей платежной частью контракта. Авансовые платежи не облагаются никакими другими сборами.
Депозит является более существенным аргументом, поскольку обязательства, которые он влечет за собой, регулируются действующим законодательством. Если сделка завершена и все этапы продажи прошли успешно, первоначальный взнос рассчитывается как часть общей суммы контракта. В случае невыполнения обязательств одна из сторон может понести значительные убытки.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Отличие задатка от аванса в предварительном договоре купли продажи
— Статьи — Отличие задатка от аванса в предварительном договоре купли продажи
Важным отличием здесь служит то, что при приобретении нового строения самого предмета, в адрес оплаты которого переводятся предварительные денежные средства, еще не существует. Вот почему идентификация недвижимости происходит в подобной ситуации, впрочем, как и в случае с основным договором с застройщиком, исключительно по данным проектных документов, а не на основе существующего почтового адреса.
В целом же все необходимые условия соглашения по авансу здесь также соблюдаются. Что же в итоге: аванс или задаток? Таким образом, в риэлторской практике при внесении денег в агентство недвижимости задаток в основном выполняет функцию аванса, которая несет в себе серьезность намерений одной из сторон сделки, так как при её срыве эта часть денег возвращается тому лицу, которое ее вносило.
Оформляется расписка о задатке (образец представлен выше).
Он просто взял у хозяина расписку в свободной форме, что хозяин принял 5 тысяч долларов и обещает продать квартиру. Какую квартиру, когда продать и за какую сумму, ничего указано не было. Полная потеря задатка Продавец поднял цену на 20 тысяч и сказал, что теперь цена не 95, а 115 тысяч.
Внимание
И Юра либо соглашается, либо ему не возвращают деньги. Юра отказался от покупки, сославшись, что это нечестно, и они договаривались на 95. Хозяин отказался возвращать задаток. А посредники сказали, что это не их дело и пусть решают сами свои проблемы.
Статья по теме: Как риэлторы обманывают клиентов – все схемы мошенников В итоге хозяин квартиры просто присвоил себе 5 тысяч аванса и продал квартиру другим людям. А Юра потерял 5 тысяч долларов, которые заплатил в виде задатка, так и не купив квартиру. Вот такая печальная история.
Задаток зачастую смешивается с таким понятием, как аванс. Аванс также представляет собой денежную сумму, однако он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. То есть фактически выполняет платежную и удостоверяющую функции (апелляционные определения Липецкого областного суда от 09.03.2016 по делу № 33-690/2016, Верховного суда Республики Башкортостан от 07.04.2015 по делу № 33-5570/2015).
В отличие от задатка аванс не имеет обеспечительной функции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2013 по делу № А40-93657/2012). А это значит, что в случае неисполнения обязательства (независимо от причин), сторона, получившая аванс, обязана его вернуть (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу № А33-10091/2013, Арбитражного суда Московской области от 17.03.2015 по делу № А40-64439/2014).
На практике встречаются ситуации, когда стороны просто путаются в терминах и называют аванс задатком. Это усложняет процесс доказывания, поскольку другая сторона спора будет ссылаться на то обязательство, которое ей выгоднее. Однако суд будет оценивать не название, а существо обязательства (ст. 431 ГК РФ). В связи с этим суд самостоятельно квалифицирует платеж как аванс, даже если стороны назвали его задатком (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6).
Более того, если стороны в своем соглашении смешивают понятия (например, в тексте выданная сумма называется то задатком, то обеспечительным платежом), платеж не может быть квалифицирован в качестве задатка (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.06.2016 по делу № А56-52252/2015). Объяснение этому простое: когда возникают сомнения по поводу того, является ли уплаченная сумма задатком, она считается авансом, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Спорные моменты в сделках с недвижимостью
Некоторые граждане, плохо разбирающиеся в законодательстве, используют некорректные формулировки. Например, отстаивая свою позицию в суде, они говорят, что заключили договор предварительной продажи квартиры с задатком. Внесем некоторую ясность.
Предварительный договор о купле-продаже недвижимости действительно может заключаться. Однако переданная по такому соглашению часть суммы, причитающаяся собственнику, не является доказательством оформления сделки, поскольку подтверждать еще нечего, а удостоверяет намерение исполнить обязательство – выплатить оговоренные средства.
Есть и другая сторона вопроса. Если соглашение не было оформлено в письменном виде, однако была передана сумма и было доказано, что она является задатком, уплата средств подтверждает факт совершения сделки. Для обеспечения актов, подлежащих заверению у нотариуса, удостоверительная функция передаваемых средств считается невостребованной. Как же обстоят дела с соглашениями, которые должны быть зарегистрированы?
Юристы отмечают, что оформлять предварительный договор продажи земельного участка с задатком, как и любого другого недвижимого объекта, нецелесообразно. К таким сделкам данная форма обеспечения исполнения обязанности неприменима. До регистрации обязательства не возникает. Соответственно, обеспечивать нечего. Это правило относится не только к жилым объектам.
Возможное решение проблемы
По мнению ряда юристов, оптимальным выходом из ситуации может стать законодательное закрепление возможности субъектов правоотношений самостоятельно выбирать предусмотренные нормами средства, в числе которых присутствует и предварительный договор, и задаток. Однако в таком случае пришлось бы отказаться от регистрации сделок с недвижимостью, оставив обязательный учет прав на объекты и их обременения.
В настоящее время судебные инстанции все чаще признают предварительные договоры с задатком в качестве авансового соглашения, по которому приобретатель уплачивает часть стоимости имущества. Соответственно, участники сделок устанавливают в таких актах условий о применении штрафных санкций за незаключение сделки.
Денежное взыскание при этом равняется сумме аванса, переданной по соглашению. Суть такого действия состоит в том, чтобы обеспечить неустойкой/штрафом обязательство оформить сделку в будущем.
Севостьянов обратился с иском к Малыхину с требованием взыскать сумму задатка в двойном размере, в связи с тем, что между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым истец передал ответчику денежную сумму в размере 300 000 руб. в качестве задатка в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору.
Поскольку договор купли-продажи заключен не был, ответчик реализовал объекты недвижимости третьим лицам, по мнению истца, данная сумма подлежит возврату в двойном размере.
Решением Октябрьского районного суда г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, исковые требования в части взыскания суммы задатка в двойном размере удовлетворены не были.
Суды полагали, что поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не был, переданная по предварительному договору сумма в размере 300 000 рублей в качестве обеспечительного платежа является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи. При этом факт наличия договоренности между сторонами о том, что передаваемая по предварительному договору сумма является задатком, правового значения не имеет.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции состоявшиеся по делу судебные постановления оставлены без изменения.