Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы являетесь собственником 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, вы имеете право распорядиться ею в установленном законом порядке, в частности, продать. Но нужно иметь в виду, что, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», перед продажей своей доли вы обязаны известить остальных участников долевой собственности (бывшую супругу и дочь) о своем намерении продать принадлежащую вам долю. Причем извещение должно быть составлено в письменной форме с указанием цены и прочих условий продажи. Если ни один из участников долевой собственности не приобретет вашу долю в течение одного месяца со дня извещения, вы сможете продать долю любому постороннему лицу. Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, для начала рекомендуем переговорить с бывшей супругой и дочерью на предмет выплаты вам компенсации за вашу долю (выкупа ими вашей доли).
Раздел квартиры после развода: как поделить приватизированную квартиру / Юридические Советы
Последнее обновление Февраль 2019
Квартира – это, пожалуй, самое дорогостоящее имущество, которое супруги способны приобрести за время совместного проживания в браке.
А потому в случае развода и раздела имущества эта самая квартира становится камнем преткновения, и каждый супруг начинает считать, что именно он достоин получить в единоличную собственность заветные квадратные метры.
Как поделить квартиру при разводе, и в каких случаях поделить ее не получится, рассмотрим в нашей статье.
Семейное законодательство стоит на защите равенства прав и обязанностей супругов по всем вопросам и статьям. Это же касается нажитого вместе имущества. В случае расторжения брака оно по закону должно делиться между мужем и женой пополам.
То же и с квартирой: не важно, на имя мужа или жены оформлены документы о собственности, она куплена в браке, а значит, подлежит делению в равных долях.
Одновременно с этим в Семейном Кодексе РФ предусмотрены несколько случаев, когда приобретенное в браке имущество (в нашем случае квартира) разделу не подлежит.
Возможно ли отсудить долю в квартире у владельца
Закон устанавливает возможность владения жилыми помещениями и другими объектами недвижимости 2 и более собственниками. Такое право называется совместным. В зависимости от того, определили граждане точные доли в праве собственности, выделяют общую и долевую собственность.
Величина долей может быть изменение как в добровольном, так и в судебном порядке.
Основные ситуации, когда требуется обращение в суд:
- при разделе имущества в случае развода;
- при оспаривании сделок, которые совершены против норм закона (ничтожные и оспоримые);
- при нарушении права детей;
- при разделе наследственного имущества;
- при принудительном выкупе доли (незначительная доля).
Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?
Покупка доли в квартире — абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения — сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.
Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.
Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.
Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.
Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.
Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.
И предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения , пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой ). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.
Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в , а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное .
На право собственности может быть наложено , которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является .
Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.
Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная , то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (Откроется в новой вкладке.»>ст. 244 ГК РФ).
Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в . От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.
Итак, что же такое доля в квартире? Ранее уже было сказано о том, что это определенная часть недвижимости, например, квартиры или дома, которая принадлежит по праву собственности конкретному человеку. Лишить гражданина такого имущества можно только по решению органов правосудия и то, если жилье у человека не единственное, и приобретено оно было не на совсем законных основаниях.
Какой может быть доля в квартире? Таким вопросом задаются многие люди, желающие купить хотя бы небольшую часть недвижимости для проживания и чувствовать там себя полноправным хозяином. Так вот, законодательством этот вопрос до сих пор еще полностью не урегулирован. Поэтому очень часто происходят такие ситуации, когда у одного человека в собственности находится большая часть квартиры, а у другого наименьшая, но, тем не менее, они пользуются жильем абсолютно на равных правах. Об этом также необходимо знать.
Хотелось бы также сказать о том, что в том случае, когда семья проживает в квартире, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, то лучшим вариантом смены такого жилья будет не продажа, а его обмен на другое жилье большей площади. Потому что в случае продажи жилого помещения, часть которого находится в собственности ребенка, могут возникнуть проблемы не только с поиском покупателей, потому как не все хотят связываться с такими сложностями, но и с получением согласия на сделку от органов опеки. Это нужно учитывать.
Кроме того, доля несовершеннолетнего в квартире только что приобретенной (если это все-таки случилось) должна быть не меньше той, которая у него была раньше. Также по близости с местом проживания ребенка должны быть образовательные учреждения и детская поликлиника. Органы опеки всегда учитывают это обстоятельство при подписании разрешения законным представителям на продажу или обмен жилья на новую квартиру. Главное, чтобы ребенку было хорошо в новых, жилищных условиях. Потому что государство стоит на защите интересов детей.
В настоящее время многих людей также волнуют вопросы, связанные с приватизацией жилья. Ведь если квартира раньше была муниципальной, то после прохождения подобной процедуры она становится частной собственностью. За свое жилье нужно будет платить налоги и перечислять взносы за капитальный ремонт.
Как же распределяются доли между прописанными в квартире гражданами в момент приватизации жилья? Обычно имущество разделяется в равных долях на всех членов семьи. Например, если в жилье проживает и прописано три человека, то вполне возможно выделить на каждого гражданина по 1/3 доли. Так и будет зафиксировано в документах о приватизации жилья. Иными словами, долевыми собственниками квартиры будут являться несколько человек.
Можно ли продать долю в приватизированной квартире? Ответ в этом случае будет положительным. Ведь собственники долей жилья могут распоряжаться ими по своему усмотрению.
Тем не менее, последние могут встретиться с непониманием других членов семьи, которые имеют преимущественное право покупки этой части недвижимости. Поэтому при желании собственника продать свою долю в квартире он обязательно должен предложить другим владельцами жилья приобрети указанное имущество. В случае отказа последних от покупки части квартиры, она может быть продана любому другому лицу.
Раздел приватизированной квартиры, после смерти собственника
Особенности законного раздела приватизированной квартиры между родственниками Есть ряд условий, которые влияют на приобретение тех или иных прав лицами, проживающими в квартире, которая была передана на безвозмездной основе в процессе приватизации. Если жилье было приватизировано одним лицом до заключения брака или прописывания в нем родственников, в таком случае он имеет полное право на эту собственность. Если же при переходе квартиры из государственной собственности в частную, в ней были прописаны другие люди (супруг, дети, родственники), то каждый из них имеет право на долевое участие в данном имуществе.
При добровольном отказе остальных членов семьи на право собственности, в пользу одного из них, остальные имеют право проживать в этом жилье всю оставшуюся жизнь.
Как продать квартиру с двумя (несколькими) собственниками
2. Если доля продавца в квартире выделена, то остальные собственники имеют право преимущественного выкупа. Продавец должен предложить в первую очередь им выкупить его часть квартиры по определенным им условиям. Уведомление, содержащее предполагаемые условия сделки, заверяется нотариально и направляется заказным письмом с уведомлением. Если остальные собственники отказались или просто не ответили в течение месяца, можно подыскивать покупателей на стороне. В случае изменения условий продажи всю процедуру нужно повторить заново.
1. В первую очередь нужно получить согласие второго, третьего и всех остальных собственников квартиры на продажу принадлежащей продавцу доли. Этот документ подлежит обязательному нотариальному заверению. К сожалению, квартира с двумя собственниками нередко становится камнем преткновения для тех, кому принадлежат в ней доли. Договориться получается далеко не всегда.
Порядок действий, который необходимо будет соблюдать
Первоначально необходимо будет получить нотариально заверенное согласие всех собственников определенного помещения. Только после этого, появится возможность продать определенную долю собственности. Согласие необходимо будет официально заверить у нотариуса. Очень часто в нашей стране, когда у квартиры имеется сразу несколько собственников возникают проблемы и сложности, когда один из собственников желает продать принадлежащую ему по закону долю. Если у вас возникли такие вопросы, тогда рекомендуется обратиться в юридическое агентство где вам смогут дать профессиональную консультацию по различным нюансам, которые могут возникнуть при продаже доли в квартире.
Не всегда можно договориться с другими собственниками квартиры, поэтому этот вопрос может затянуться по времени. Если договориться с собственниками не получилось, тогда потребуется выделить свою собственную долю в определенном помещении и затем продолжить действия по осуществлению продажи своей доли. Когда выделение определенной доли невозможно, тогда в подобного рода случаях потребуется обращаться для решения данного вопроса в суд. К этим вопросам нужно относиться ответственно и серьезно для того, чтобы в будущем не возникло большое число сложностей или, чтобы сделку по решению судебных органов не признали недействительной по закону.
Договор купли-продажи квартиры
Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года . Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора. отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями. Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.
В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках , но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на . Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются .
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:
Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником.
Вопросы аренды доли квартиры
Если вы как собственник решили сдать принадлежащую вам часть квартиры в аренду, то знайте, что прямой нормы закона, запрещающей это делать, нет. Причем независимо от того, будет ли это договор найма с физическим лицом, либо договор аренды – с юридическим.
Однако, в соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только с согласия всех его участников, желательно в письменной форме.
Если ваши сособственники уклоняются от дачи письменного согласия, вам следует также в письменной форме предложить им воспользоваться правом аренды на тех же условиях, на которых вы будете предоставлять это право третьей стороне. При отказе от права или при неполучении согласия в течение 30 дней, вы можете заключать договор аренды с любым третьим лицом. В этом случае вы применяете аналогию закона о порядке продажи доли в общедолевой собственности, так как сдача в аренду – это тоже распоряжение имуществом.
В противном случае, если ваши сособственники препятствуют вам распоряжаться своим имуществом, право распоряжения долей жилья придётся отстаивать в суде.
Заключаем договор аренды
Заключение договора аренды при сдаче доли в квартире в аренду обязательное условие, вне зависимости от того получили ли вы согласие на сделку от остальных совладельцев или нет. При составлении документа особенно внимание обратите на следующие моменты:
| Предмет договора | Указывайте конкретную комнату, а не просто адрес квартиры и метраж помещения |
| Коммунальные платежи | Обязательно должен быть пункт о размере коммунальных платежей с указанием на сторону в чьи обязанности входит их оплата (обычно по всем квитанциям платят квартиранты). |
| Правила пользования общими объектами | Чтобы избежать проблем с соседями по квартире следует подробно расписать правила пользования кухней, ванной комнатой, туалетом и прочими объектами. |
| Расчеты | Не забудьте указать размер ежемесячной арендной платы, порядок и форму расчетов. |
Чтобы при составлении договора не упустить ничего важного, скачайте и распечатайте образец договора аренды доли и заполните его вместе с арендатором в двух экземплярах. Одна копия остается у вас на руках, вторая отдается арендаторам.
Как продать долю в квартире
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2020; Информация Росреестра от 17.10.2020; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).
Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Особенности продажи собственности в доме
В возможном случае, когда определенная доля продавца в жилом доме или же квартире уже выделена, тогда другие жильцы данного помещения имеют законное право выкупа его доли. При этом, они имеют преимущества при осуществлении выкупа доли продавца. Он должен будет первоначально предложить жильцам этого помещения выкупить его долю в собственности на установленных им условиях. Когда другие жильцы не желают выкупать его долю в данном помещении, тогда по истечении 1 месяца имеет законное право искать покупателя на стороне. Это все регламентируется действующими законами нашей страны в которых все максимально подробно прописано.
При продаже своей доли в жилом доме или же квартире, где имеются и другие собственники, нужно учитывать такой момент, что необходимо будет получить нотариально заверенное согласие всех собственников определенного помещения. После этого, появится возможность продать определенную долю собственности. Согласие необходимо будет официально заверить у нотариуса. Очень часто в нашей стране, когда у квартиры имеется сразу несколько собственников возникают проблемы и сложности, когда один из собственников желает продать принадлежащую ему по закону долю. Когда у вас возникли такие вопросы, тогда рекомендуется обратиться в юридическое агентство где вам смогут дать профессиональную консультацию по различным нюансам, которые могут возникнуть при продаже доли в квартире.