Налог при продаже нежилой недвижимости в 2024 году для физических лиц
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при продаже нежилой недвижимости в 2024 году для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.
Нужно ли и в каком размере платить, если продает физлицо?
Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход, полученный как на территории России, так и за её пределами.
Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.
Справка! Наличие резидентства физического лица не тождественно наличию российского гражданства. Пункт 2 статьи 207 НК РФ определяет резидентов как лиц, находящихся в стране в течение 183 дней и более на протяжении года.
Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента. Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.
- Налог не уплачивается, если нежилое помещение принадлежало продавцу не менее 3 лет. Такая льгота предоставляется только в случае, если имущество было получено в наследство, по договору дарения, в результате приватизации, а также если было приобретено продавцом до 2016 года.
- Налог также не подлежит уплате, если продаваемое недвижимое имущество находилось в собственности продавца минимум в течение 5 лет для случаев, не подпадающих под вышеуказанные обстоятельства.
- Остальным налогоплательщикам предоставляется льгота в виде имущественного вычета. Вычет уменьшает налогооблагаемый доход на сумму продажи. Наибольший возможный размер вычета равен 250 тыс. руб. Следовательно, если сумма продажи нежилого помещения меньше или равна 250 тыс. руб., то налоговая база обнуляется. Однако хотя НДФЛ перечислять и не нужно, но предоставлять в налоговую инспекцию декларацию всё равно необходимо.
Внимание! Все перечисленные льготы применяются только в отношении налоговых резидентов России.
Отдельно стоить рассказать о налогообложении доходов от реализации нежилых помещений у физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью (ИП). Налоговый кодекс РФ предполагает несколько налоговых систем, которыми могут пользоваться ИП:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
- патентная.
Пункт 2 статьи 346.26 и пункт 2 статьи 346.43 НК РФ говорят о том, что ЕНВД и патентная системы могут применяться исключительно в отношении конкретного списка видов деятельности. Доходы от других источников должны облагается по общей системе налогообложения. Надо сказать, что реализация недвижимости не входит в перечень таковых видов деятельности, следовательно, ИП должны платить НДФЛ с доходов от продажи нежилых помещений на общих основаниях.
При расчёте налога, подлежащего уплате, лицо может допустить ошибку и некорректно составить налоговую отчётность. Налоговый инспектор может сразу заметить недочёты и попросить исправить. Тогда большой проблемы не будет.
Однако если указать в декларации недостоверные данные, которые приведут к занижению налогооблагаемой базы и суммы налога, то налоговая имеет право применить по отношению к физическому лицу и юридическому лицу меры ответственности в виде штрафа.
Справка! Штраф составляет 20% от неуплаченной суммы обязательного платежа. Если деяние совершено умышленно, то штраф увеличивается до 40%.
Другой проблемой может стать несогласие работника налоговой инспекции с уровнем налогового вычета. Свои права можно отстаивать как на уровне инспекции, обратившись на имя руководителя, так и в судебном порядке.
Следует отметить, что в целях правильного исчисления налоговых платежей субъекты могут воспользоваться не только нормами Налогового кодекса РФ, но также и опубликованными письмами Минфина и ФНС. Более того при возникновении спорных ситуаций налогоплательщики вправе обратиться в адрес указанных органов за получением официального разъяснения.
Изменения налоговой ставки по НДФЛ
В 2024 году устанавливается новая налоговая ставка по НДФЛ при продаже нежилого помещения физическим лицом. Данные изменения вступят в силу с 1 января 2024 года и затронут всех граждан, осуществляющих продажу нежилой недвижимости.
Согласно новым правилам, налоговая ставка по НДФЛ будет изменена с 13% на 15%. Это означает, что при реализации нежилого помещения физическому лицу придется уплатить налог в размере 15% от полученной суммы продажи.
Увеличение налоговой ставки связано с необходимостью увеличения доходов государства и поддержки бюджета. Вырученные от налога средства направятся на различные государственные программы и проекты, включая социальные и экономические инициативы.
| Год | Налоговая ставка |
|---|---|
| до 2023 | 13% |
| с 2024 | 15% |
При продаже нежилого помещения взимание НДФЛ будет осуществляться путем удержания налоговой суммы из общей суммы продажи. Обязанность по уплате налога возлагается на продавца, который должен самостоятельно рассчитать и перечислить сумму налога в соответствии с установленной ставкой.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
Способы сокращения налоговых платежей
Для уменьшения суммы налогов, которые необходимо уплатить за коммерческое имущество, можно использовать определенные методы.
Один из способов – уменьшение базы налогообложения путем записи расходов на ремонт и обслуживание имущества. Новый закон об уплате налогов допускает списание расходов на обслуживание и ремонт коммерческой недвижимости в качестве расходов для налогооблагаемой базы.
Другим способом является использование налоговых льгот и субсидий. Они могут быть доступны для определенных типов имущества или в определенных местах, где правительство проводит специальные программы для стимулирования бизнеса.
- Инвестирование в недвижимость, которая может быть освобождена от налогообложения в определенной географической зоне или на определенный период времени.
- Использование общественных инфраструктурных проектов, финансируемых правительством, с целью снижения налоговых платежей.
Однако, важно помнить, что использование этих методов должно соответствовать требованиям закона и не приводить к нарушению налоговых правил.
Нужно ли и в каком размере платить, если продает физлицо?
Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход, полученный как на территории России, так и за её пределами.
Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.
Справка! Наличие резидентства физического лица не тождественно наличию российского гражданства. Пункт 2 статьи 207 НК РФ определяет резидентов как лиц, находящихся в стране в течение 183 дней и более на протяжении года.
Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента. Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.
- Налог не уплачивается, если нежилое помещение принадлежало продавцу не менее 3 лет. Такая льгота предоставляется только в случае, если имущество было получено в наследство, по договору дарения, в результате приватизации, а также если было приобретено продавцом до 2016 года.
- Налог также не подлежит уплате, если продаваемое недвижимое имущество находилось в собственности продавца минимум в течение 5 лет для случаев, не подпадающих под вышеуказанные обстоятельства.
- Остальным налогоплательщикам предоставляется льгота в виде имущественного вычета. Вычет уменьшает налогооблагаемый доход на сумму продажи. Наибольший возможный размер вычета равен 250 тыс. руб. Следовательно, если сумма продажи нежилого помещения меньше или равна 250 тыс. руб., то налоговая база обнуляется. Однако хотя НДФЛ перечислять и не нужно, но предоставлять в налоговую инспекцию декларацию всё равно необходимо.
Внимание! Все перечисленные льготы применяются только в отношении налоговых резидентов России.
Отдельно стоить рассказать о налогообложении доходов от реализации нежилых помещений у физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью (ИП). Налоговый кодекс РФ предполагает несколько налоговых систем, которыми могут пользоваться ИП:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
- патентная.
Пункт 2 статьи 346.26 и пункт 2 статьи 346.43 НК РФ говорят о том, что ЕНВД и патентная системы могут применяться исключительно в отношении конкретного списка видов деятельности. Доходы от других источников должны облагается по общей системе налогообложения. Надо сказать, что реализация недвижимости не входит в перечень таковых видов деятельности, следовательно, ИП должны платить НДФЛ с доходов от продажи нежилых помещений на общих основаниях.
Изменения в налоговом законодательстве по налогу на продажу нежилой недвижимости
В 2024 году ожидается вступление в силу ряда изменений в налоговом законодательстве, касающихся налога на продажу нежилой недвижимости физическими лицами. Эти изменения были внесены с целью упрощения и улучшения налоговой системы в отношении данного вида сделок.
Одним из основных изменений является установление более четких правил для определения налоговой базы. Теперь при определении стоимости недвижимости будут учитываться такие факторы, как площадь объекта, его рыночная стоимость, а также возможные инфраструктурные особенности и преимущества.
Кроме того, изменения в законодательстве предусматривают увеличение ставок налога на продажу нежилой недвижимости. В частности, ожидается увеличение ставок для объектов, расположенных в центральных районах городов или имеющих высокую доходность. Таким образом, целью этих изменений является более справедливое распределение налоговых бремен между владельцами недвижимости в зависимости от ее стоимости и местоположения.
Для упрощения процесса уплаты налога введены новые требования по предоставлению документов и проведению расчетов. Владельцы недвижимости, совершающие продажу, должны будут предоставить налоговые декларации и отчеты о доходе, а также произвести расчеты налога до определенного срока. Это поможет исключить возможные задержки и ошибки в уплате налога.
Однако, вместе с этими изменениями в законодательстве появится и новая возможность для физических лиц получить льготы при уплате налогов. В первую очередь, это касается лиц, которые осуществляют продажу нежилой недвижимости с целью вложения средств в производственную или коммерческую деятельность на территории России. Они смогут получить снижение налоговой ставки или отсрочку уплаты налога на определенный срок.
Итак, изменения в налоговом законодательстве по налогу на продажу нежилой недвижимости физическими лицами в 2024 году призваны облегчить процесс уплаты налога, улучшить систему облагания и уравновесить распределение налоговых бремен между владельцами недвижимости.
Налоговые вычеты при продаже нежилой недвижимости
При продаже нежилой недвижимости физическими лицами в 2024 году предусмотрены определенные налоговые вычеты, которые могут существенно снизить сумму налога на прибыль с продажи.
Одним из таких вычетов является вычет на компенсацию затрат на улучшение и модернизацию нежилых помещений. В соответствии с законодательством, физическое лицо имеет право учесть расходы на ремонт, отделку, реконструкцию или модернизацию помещений при определении налогооблагаемой прибыли.
Для получения этого налогового вычета, необходимо предоставить документы, подтверждающие стоимость выполненных работ и их соответствие требованиям законодательства. Также можно воспользоваться услугами таксационных организаций для определения стоимости проведенных работ.
Кроме того, существует возможность получить налоговый вычет на компенсацию затрат на приобретение нежилых помещений. Физическое лицо может учесть расходы на покупку помещения и определенные связанные с ней расходы (например, расходы на юридическое сопровождение сделки).
Для получения вычета на компенсацию затрат на приобретение помещения, необходимо предоставить соответствующие документы, включая договор купли-продажи и акты о приемке-передаче.
Важно отметить, что сумма налогового вычета ограничена и не может превышать определенный законодательством размер. Кроме того, налоговые вычеты могут быть получены только в случае соблюдения требований налогового законодательства и предоставления необходимых документов.
Важно помнить, что каждый случай налогообложения является индивидуальным, и для получения точной информации о возможности получения налогового вычета рекомендуется обратиться к профессиональным налоговым консультантам или юристам.
Изменения в налоговом законодательстве на 2024 год для физических лиц
В 2024 году были внесены изменения в налоговое законодательство, касающиеся продажи нежилых помещений физическими лицами. Эти изменения направлены на упрощение процесса налогообложения и повышение прозрачности.
Одним из главных изменений является увеличение налоговой ставки на выручку от продажи нежилого помещения. В 2024 году ставка составляет 13%, что на 2% выше, чем в предыдущем году. Это означает, что физические лица должны будут уплатить больше налогов при продаже своей недвижимости.
Кроме того, было установлено новое правило относительно срока владения нежилым помещением для освобождения от уплаты налога на прибыль. Теперь, чтобы получить льготу, физическое лицо должно владеть помещением не менее чем 5 лет, в противном случае налог будет взиматься с полной суммы выручки.
Для более эффективного контроля и учета операций с нежилыми помещениями, введена обязательная система электронного декларирования. Теперь физические лица должны предоставлять информацию о продаже своего недвижимого имущества в налоговую службу через специальную электронную систему.
| Налоговая ставка | Срок владения для освобождения от налога | Система декларирования |
|---|---|---|
| 13% | 5 лет | Электронная декларация |
Эти изменения в налоговом законодательстве на 2024 год затрагивают физических лиц, продавших нежилые помещения. Важно ознакомиться с новыми правилами и учесть их при планировании продажи недвижимости, чтобы избежать непредвиденных налоговых обязательств и нести ответственность перед налоговой службой.
Как изменятся правила НДФЛ при продаже нежилого помещения физическим лицом в 2024 году?
С 2024 года в России вступят в силу новые правила в отношении налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже нежилых помещений. Эти изменения внесены в Закон о налоге на доходы физических лиц и направлены на усиление контроля и упрощение процедуры уплаты налога.
Согласно новым правилам, при продаже нежилого помещения физическим лицом в 2024 году, ставка НДФЛ составит 13% от полученной прибыли. Однако для некоторых категорий налогоплательщиков будет предусмотрена льготная ставка в размере 6%. К таким категориям относятся инвалиды, участники программы «Переселение на Дальний Восток», граждане, получающие доходы от продажи единственного помещения, которое они использовали для индивидуального жилищного строительства.
Также стоит отметить, что в 2024 году будет введено новое требование – налогоплательщик должен будет предоставить документ, подтверждающий цену продажи нежилого помещения. Это может быть договор купли-продажи или иной акт, признаваемый законодательством Российской Федерации.
В случае непредоставления указанного документа или предоставления документа с ненадлежаще установленной ценой, налоговые органы будут иметь право установить базу для исчисления НДФЛ самостоятельно. При этом стороны смогут предоставить свои доводы и возражения в течение 30 дней после получения уведомления.
Ужесточение налогов на продажу коммерческой недвижимости
Одной из основных мер, предусмотренных ужесточением, является увеличение ставки налога на прирост стоимости недвижимости при продаже. Ранее эта ставка составляла 13 процентов, но с новыми изменениями она будет увеличена до 20 процентов.
Также введено новое понятие — «налог на долгосрочное владение коммерческой недвижимостью». Этот налог будет взиматься с физических лиц, если они владеют коммерческой недвижимостью более 3 лет. Ставка этого налога будет зависеть от срока владения и составит от 5 до 15 процентов от стоимости недвижимости.
Для контроля и уплаты налогов владельцам коммерческой недвижимости потребуется вести более детальную бухгалтерию и отчетность. Они должны будут предоставлять информацию о приобретении недвижимости, ее стоимости, а также о всех операциях с ней — продаже, аренде и т.д.
Ужесточение налогов на продажу коммерческой недвижимости вызвало общие обсуждения и разногласия среди предпринимателей. Одни считают это несправедливым и дополнительным бременем для бизнеса, в то время как другие видят в этом шаг к увеличению доходов бюджета и развитию государства.
Государство ожидает, что ужесточение налогов на продажу коммерческой недвижимости приведет к увеличению доходности бюджета и снижению дефицита.
Стоит отметить, что данные изменения затронут иностранных инвесторов, которые имеют недвижимость в России. Они также будут обязаны уплачивать налоги по новым ставкам, что может повлиять на их решения о вложении капитала в Российскую экономику.
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:
- если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
- если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.
Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.
Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения
Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.
Продажа недвижимости ООО
Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.
Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.
Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.
Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.
- Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2023 N 03-03-06/1/67389).
Подводные камни при продаже коммерческой недвижимости
Продажа коммерческой недвижимости — дело ответственное и требующее предельной внимательности. Помимо нюансов и правил, связанных с оценкой и уплатой налогов, есть и некоторые подводные камни, о которых необходимо знать.
- Не все виды коммерческой недвижимости одинаково востребованы, поэтому при продаже следует провести тщательный анализ рынка и определить цену на недвижимость с учетом текущей конъюнктуры. Недооценка или завышение стоимости могут привести к серьезным финансовым потерям.
- Если продается недвижимость, которая находилась в собственности более трех лет, необходимо учитывать не только налог на прибыль, но и налог на имущество. Уплата налогов должна осуществляться в соответствии с законодательством РФ и требует профессиональных знаний в области налогообложения.
- Один из важных аспектов при продаже коммерческой недвижимости — контракт. Документ должен содержать все условия сделки, включая сроки, стоимость, ответственность сторон и детали оформления сделки. Важно заключать контракты только с надежными и профессиональными партнерами.