Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.
Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица в ипотеку
Банки неохотно дают согласие на оформление в ипотеку квартиры, собственник которой — юридическое лицо. Исключения — варианты, когда банк сам реализует принадлежащее ему жилье (например, залоговые квартиры людей, которые не смогли обслуживать ипотечный кредит), или когда речь идет о девелопере, продажа квартир для которого — профильный вид деятельности. Во всех остальные случаях банки видят риски для себя и покупателя:
-
Действительность прав на продажу. Если право собственности подтверждает свежая выписка из ЕГРН, то для проверки прав на продажу банкам необходимо проверить большой пакет документов. Часто, это корпоративное решение (общего собрания акционеров, совета директоров, общего собрания учредителей) о том, что компания готова продать квартиру. Без этого документа можно обойтись только если по Уставу компании ее генеральный директор или директор может единолично принимать решения о сделках в пределах суммы, в которую оценена квартира. Также в случае, если в сделке участвует не руководитель компании, проверяют доверенность, подтверждающие полномочия лица, которое будет представлять эту компанию.
-
Финансовая стабильность компании. Если компания в ближайшие 3 года после сделки с квартирой начнет процесс ликвидации или банкротства, все ее сделки могут быть оспорены — в том числе и продажа недвижимости человеку, оформившему ипотеку. При признании сделки недействительной и возвращении квартиры на баланс юридического лица, банк вместе с покупателем-заемщиком окажется кредитором компании-банкрота. Ожидание возврата денег в этом случае может длиться долго.
В целом можно сказать, что оспорить ипотечную сделку купли-продажи с участием юридического лица легче, чем с участием только физических лиц — и это риск. Так, банкротство физлиц встречается реже, чем банкротство компаний.
Потенциальный банкрот
Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.
Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.
«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).
Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.
Перечень документов, необходимых для безопасного совершения сделки
Во избежание судебных процессов, финансовых и временных потерь покупателю следует заранее изучить следующие документы:
- актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости;
- правоустанавливающие документы, то есть договоры, на основе которых квартира была приобретена фирмой;
- выписку из домовой книги с указанием лиц, зарегистрированных на жилплощади;
- документы о корпоративном одобрении сделки (например, протокол общего собрания участников общества с решением о продаже объекта);
- учредительные документы юрлица;
- справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и взносам за капремонт;
- поэтажный план квартиры с документами о перепланировке (если она производилась).
Следует также проверить компанию по следующим онлайн-сервисам:
- по базе исполнительных производств на предмет долгов;
- по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве на наличие дел о несостоятельности в отношении юрлица;
- по официальному сайту ФНС на предмет ликвидации и банкротства организации;
- по сервису проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты, если от имени организации действует представитель.
Какие риски существуют у покупателя
В основном, риски покупателя заключаются в том, что сделку могут расторгнуть в судебном порядке по ходатайству заинтересованных лиц или признать ничтожной и вовсе без судебного решения, если:
- юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано, реорганизовано и др.;
- у лица, подписавшего ДКП, не было соответствующих полномочий;
- коллегиальный орган организации не одобрил совершение крупной сделки;
- были предоставлены поддельные документы, в числе которых могут оказаться и Устав, и копия решения общего собрания, и доверенность, подтверждающая правомочия представителя.
На что стоит обратить внимание?
Каждая сделка проходит индивидуально и имеет свои особенности.
Особенности сделок с недвижимостью:
- если вы приобретаете квартиру в новостройке или строящемся доме, есть риски с махинациями с документами, а так же вероятность не завершения строительства (риски и проверка квартиры в новостройке);
- если квартира уже готова, нужно запросить заключение госстройэкспертизы (чтобы убедиться, что дом сдан), а так же документы на собственность;
- если дом находится на стадии постройки, в первую очередь нужно проверить наличие договора на длительную аренду или покупку земли и разрешение на строительство;
- при приобретении вторичной недвижимости, помимо проверки документов на собственность, нужно проверить наличие документов, подтверждающих законность перехода прав собственности от предыдущего хозяина юр.лицу.
Покупка жилья у юридического лица в ипотеку – наиболее безопасный способ приобретения.
Чаще всего, юр.лицо, продающее квартиры в ипотеку, заключило партнерский договор с банком, а если его нет, то банк по своим каналам тщательно проверяет фирму-продавца, поэтому риск при такой покупке сводится к минимуму.
Покупка квартиры у юр лица: риски
- Подделка бумаг. Это распространенный случай мошенничества, когда купцу демонстрируется поддельный документ, разрешающий продажу. В дальнейшем же ЮЛ-владелец будет через суд требовать возврата своего имущества.
- Неправильная доверенность. При наличии у лица, представляющего продавца, доверенности с нарушением правил оформления, сделку тоже признают недействительной. К ее изучению стоит подойти максимально пристально.
- Банкротство компании. В некоторых случаях юридическое лицо оформляется специально для продажи имущества, после чего сразу ликвидируется, а в ее отношении начинается процедура банкротства.
- Не приватизированное жилье не может быть продано корпорацией, поэтому в случае реализации такой недвижимости все действия будут признаны недействительными.
- Потери налогового вычета. Зачастую фирмы вносят в договор купли-продажи стоимость жилья по оценке БТИ с доплатой покупателем разницы с рыночной ценой наличными деньгами. Соответственно налоговый вычет будет оформлен только на сумму из договора.
Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:
- Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
- Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
- Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
- Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
- Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
- При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
- Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.
Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.
При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:
- Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
- Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.
Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.
Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.
Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:
- Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
- Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
- Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).
Другие возможные риски:
- Признание юрлица банкротом на момент сделки.
- Ликвидация юрлица на момент заключения договора.
Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке
Данная процедура встречается очень часто и считается одной из самых простых. Только что пущенный в эксплуатацию дом практически всегда принадлежит юрлицу — застройщику или строительной компании.
Несмотря на обыденность сделки, необходимо проявлять бдительность при покупке квартиры у юридического лица. Какие риски покупателя могут поджидать при приобретении новостройки?
- Поддельные документы. Работая с застройщиком или строительной компанией, необходимо прежде тщательно изучить все документы и необходимые разрешения. В последнее время все больше компаний работают по поддельным бумагам.
- Отсутствие опыта. Еще один риск, который может подстерегать покупателя. Перед заключение договора с застройщиком или СК, необходимо убедиться, что юрлицо ранее уже успешно сдавало дома в эксплуатацию. С неопытными компаниями лучше дел не иметь.
- Потеря денег. Передавать средства юрлицу можно только после того, как договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН. Деньги отданные ранее можно потерять безвозвратно, если они попали в руки к мошенникам.
Этапы оформления сделки
Для начала необходимо изучить все этапы покупки квартиры у юридического лица. Риски покупателя будут минимизированы, если гражданин уже будет знаком с данной схемой:
- Для начала покупателю необходимо подобрать жилье, которое полностью соответствовало бы его требованиям.
- Затем необходимо проверить документы на жилплощадь и документы у юридического лица.
- Далее нужно составить договор купли-продажи и подписать его.
- После этого можно переходить к передаче денежных средств. Нужно помнить, что деньги переводятся только после регистрации договора в ЕГРН.
- В заключении можно регистрировать квартиру.
Однако данная схема действует не только при совершении сделки с юрлицом, но и с физлицом.
Что же касается продажи квартиры фирмой, то тут также имеются свои нюансы. Сделка между юрлицом и физлицом сложна и для самой организации. Вот с какими сложностями владельцы компании сталкиваются чаще всего:
- для начала генеральный директор должен собрать разрешение на продажу жилплощади у всех владельцев компании;
- только после того, как все акционеры или совладельцы предоставили свое согласие, можно переходить к сбору требуемых бумаг.
С какими подводными камнями можно столкнуться?
Риски при покупке квартиры у юридического лица действительно велики, поэтому необходимо знать, на какие еще подводные камни может наткнуться покупатель.
В обычной жизни чаще всего простой человек может столкнуться со следующими ситуациями, которые приводят к потере денег, времени и самой жилплощади:
- Покупка квартиры по подставным документам. Эта ситуация самая опасная и практически безвыходная. Сделка по поддельным документам судом признается недействительной, а, значит, обычный человек в итоге остается без денег и жилья.
- Приобретение жилплощади у фирмы с владельцем ограниченной дееспособности. Как правило, такие сделки также признаются недействительными. Другие владельцы компании после переведения средств могут обратиться в суд, и он будет на их стороне, если один из владельцев будет признан ограниченно дееспособным и будут предоставлены необходимые доказательства.
- Продажа жилплощади, которая перешла во владение путем наследования, хоть и не относится к ситуации, но все-таки тоже имеет свои нюансы. Дело в том, что со временем могут появиться и другие наследники, претендующие на данную квартиру, и суд, скорее всего, окажется на их стороне.
Конечно, знать все тонкости на рынке недвижимости невозможно, но желательно при покупке жилплощади отдать предпочтение «прозрачной» сделке. Никаких подложных документов и махинаций.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).
Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.
Налогообложение покупки квартиры
При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима.
При ОСНО (общая система налогообложения) на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС.
На УСН (упрощенная система налогообложения) в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).
Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.
Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость.
Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций не может превышать 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.
Следовательно, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Главное получить разрешение от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива.
Налог уплачивается юрлицом только при продаже принадлежащей ему недвижимости. Если квартира в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.