Что такое субаренда нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое субаренда нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.
Как сдать недвижимость в субаренду
Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.
Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.
«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.
Оформление соглашения о субаренде
В принципе, как и в других договорах, при совершении сделки по данному виду договора должна соблюдаться структура документа. Сюда входит следующая информация
- полные личные данные торговца (имя, данные документов, подтверждающих личность (ордер, номер, орган, выдавший документ, и т.д.), и
- количество людей, участвующих в сделке и намеревающихся проживать в конкретной квартире в будущем; и
- продолжительность пользования квартирой и сила договора; и
- инвентаризация имущества, предназначенного для использования в арендуемом помещении; и
- форма и способ оплаты; и
- Необходимость ремонта и просьба об оплате коммунальных платежей; и
- цель размещения.
Субаренда и её условия
Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:
- субарендный срок никак не может быть выше арендного;
- если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
- арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
- продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.
Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.
Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.
Субаренда и налогообложение
Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.
Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.
Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».
Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).
Можно ли совмещать самозанятость и ИП?
Совмещение самозанятости и индивидуального предпринимательства является законно и доступно для предпринимателей. При этом, есть несколько важных вопросов, которые следует учесть.
Какие налоги необходимо заплатить при совмещении?
- Самозанятые граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 4%. Он взимается со всех доходов, полученных от самозанятости.
- ИП уплачивают налоги согласно своему кодексу, в том числе, НДФЛ и НДС.
Какие условия предусмотрены законом для использования нежилого помещения в деятельности самозанятых предпринимателей?
- Нежилое помещение может быть использовано для самозанятости при условии его аренды или собственности.
- Для передачи помещения в субаренду требуется наличие письменного согласия арендодателя.
- В случае, если помещение предназначено для использования в коммерческих целях, его передача в субаренду допускается по согласованию с арендодателем.
Кто может сдавать нежилое помещение в аренду?
Нежилое помещение может сдавать в аренду любое юридическое или физическое лицо, у которого есть право собственности на данное помещение или право на его субаренду.
Кто является самозанятым?
Самозанятость – это форма предпринимательской деятельности, при которой физическое лицо самостоятельно и на свой страх и риск занимается обслуживанием клиентов и получает доход от своей деятельности. В отличие от обычной предпринимательской деятельности, самозанятый не обязан создавать юридическое лицо и не имеет права на субаренду помещения.
Самозанятость может осуществляться в любой области, не только в сфере торговли или услуг. Возможно, ип, работать, коммерческое помещение сдавать в аренду или совмещать самозанятым. Важно отметить, что помещение для самозанятого должно быть нежилым.
Каков порядок законно зарегистрироваться самозанятым? Для этого необходимо подать заявление на получение патента и заплатить налогов за использование помещения в качестве индивидуального предпринимателя.
Что касается налогов и оплаты патента, самозанятому необходимо знать, как и когда их следует оплатить. Налоги могут варьироваться в зависимости от вида деятельности, поэтому важно учесть все нюансы. За неуплату налогов могут быть предусмотрены штрафы.
Какие ограничения при сдаче помещения в аренду или передаче для субаренды предусмотрены для самозанятого? Самозанятые лица не могут сдавать в аренду помещения, а также передавать их для субаренды. Это ограничение связано с особенностями самозанятости и является одним из условий этого вида предпринимательской деятельности.
Кто может заниматься самозанятостью? Самозанятость доступна для любых граждан, достигших совершеннолетия. Это может быть как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель (ИП). Любое нежилое помещение может быть использовано для самозанятого, необходимо только озаботиться регистрацией и оплатой налогов. Но помните, что самозанятость не совместима с арендной деятельностью.
Преимущества и недостатки договора субаренды
Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.
Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.
Разница между арендой и субарендой
Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:
| Параметры сравнения | Аренда | Субаренда |
|---|---|---|
| Предмет сделки | Любое имущество, любая вещь | Преимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько |
| Порядок разрешения конфликтов | Досудебный и судебный | Досудебный и судебный |
| Порядок сотрудничества | Двухсторонний | Трехсторонний |
| Согласие | Подписанный контракт – согласие на операцию | Необходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку |
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
- потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
- потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).
Что такое субаренда нежилого помещения?
В самом начале разберемся с главным вопросом — субаренда нежилого помещения, что это такое?
Если прибегать к нормам законодательства, то субаренда нежилого помещения — это осуществление повторной сдачи конкретно взятого объекта недвижимости по договору найма или аренды лицу, которое по факту является третьим, но также заинтересовано в использовании имущества.
При этом, субаренда невозможна в случае, если нет соответствующего согласия на это собственника.
Процедура широко применима к ситуации как с жилыми, так и с нежилыми помещениями. При этом, в субаренду может быть взято не нецелое помещение, а только одна конкретно взятая его часть. Всё зависит от того, на что будет согласен собственник, и к какому соглашению друг с другом придут арендатор и субарендатор.
СПРАВКА: Понятно, что понятия аренда помещений и субаренда имеют существенные различия. Вопрос субаренды помещений регулируется Гражданским законодательством, а именно статьей 615. Данная норма разрешает осуществлять субаренду, однако, при наличии определенных условий.
Передача в субаренду земельного участка осуществляется в общепринятом порядке, который осуществляется в несколько этапов:
- потенциальный субарендатор знакомится с условиями договора аренды, определяя возможность передачи имущества в субаренду;
- арендатор получает от арендодателя письменное разрешение на заключение субарендного соглашения, если это необходимо по условиям аренды;
- стороны оговаривают условия субаренды, готовят проект договора;
- потенциальный субарендатор знакомится с документами, необходимыми для заключения соглашения о субаренде;
- стороны подписывают договор;
- субарендное соглашение регистрируют в Росреестре, если это необходимо в соответствии с действующим законодательством.
Надо отметить, что процедура заключения сделки субаренды мало чем отличается от схемы вступления в арендные правоотношения. Единственное различие заключается в том, что предметом отношений выступает уже арендованное имущество, а заключить сделку без получения согласия от арендодателя невозможно в случаях, регламентированных ст.22 ЗК РФ, либо можно, но при передаче участка в субаренду необходимо уведомить об этом арендодателя.
Пример из практики:
С исковым заявлением в суд обратился владелец земельного участка, который настаивал на признании договора субаренды его имущества недействительным. Истец пояснил, что передал во временное пользование участок сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет. Однако арендатор через 3 года пользования землей передал её в субаренду. При этом арендодатель не давал разрешения на это. Судья, принял иск к рассмотрению, а в процессе разбирательства установил:
- арендатор действительно передал имущество в субаренду;
- договор субаренды заключен сроком на 2 года;
- субарендодатель не смог предоставить разрешения от арендодателя в письменном виде на передачу имущества в субаренду;
- в арендном договоре сказано, что арендатор имеет право по своему усмотрению распоряжаться земельным участком, в том числе передавать его в субаренду, без получения на это письменного разрешения.
Судья отказал в удовлетворении иска, в связи с тем, что договор субаренды заключен без нарушения норм действующего законодательства. Арендатор не обязан получать разрешения от арендодателя на передачу имущества в субаренду, так как такая возможность предусмотрена арендным соглашением.
В целом, владелец земельного участка при заключении договора аренды может разрешить передавать его в субаренду прямо в тексте договора, либо указать, что такая возможность предоставляется только после получения от него разрешения в письменном виде.
Кроме этого, арендатор имеет право запретить передавать имущество в субаренду. В таком случае передача арендованного объекта третьим лицам невозможна.
Данный параграф договора субаренды не считается обязательным условием действительности договора, т.е. при его отсутствии, документ тем не менее будет являться законным и заключенным.
При его наличии в нем указываются обязанности контрагентов друг к другу. Чаще всего договор содержит следующие обязанности:
| Обязанности арендодателя | это:
|
| Обязанности арендатора | К ним относятся:
|
Процедура регистрации
Поскольку по договору субаренды сдается объект недвижимого имущества, то он должен быть зарегистрирован в ФКП Росреестра, если его срок действия составляет более одного года.
Вступление договора в силу происходит с даты его подписания сторонами сделки.
После достижения сторонами сделки согласия по поводу всех существенных условий, производится его подписание. В конце документа прописываются реквизиты сторон.
Для госрегистрации субаренды потребуется:
| Договор подписывается | всеми сторонами сделки |
| Прописываются реквизиты конрагентов | В отношении организаций необходимо указать:
В отношении гражданина нужно указать:
|
| Квитанция оплаты госпошлины | за оказание услуги по регистрации |
В соглашении на субаренду следует отразить те же существенные условия, что предусмотрены для стандартного соглашения аренды:
- Предмет сделки. Это полное наименование и подробные характеристики объекта, передаваемого в субаренду. Предмет договора аренды к договору субаренды всегда идентичен. Необходимо прописать категорию недвижимости (иного актива), прописать адрес, подробно охарактеризовать объект.
- Условия об оплате. В контракте пропишите форму расчетов, размер и периодичность внесения платы, порядок и сроки оплаты. Если в рамках сделки предусматривается обеспечительный платеж, то пропишите условия и порядок обеспечения.
Обратите внимание, что пункт про залог в договоре субаренды нежилого помещения не является обязательным. Но наличие обеспечительного платежа дает дополнительные гарантии арендатору. Например, за счет залога погашают убытки, пени и неустойки за нарушение условий контракта.
Как субаренда отличается от обычной аренды
Основными отличиями субаренды от обычной аренды являются:
1. Дополнительное соглашение
Для субаренды требуется письменное соглашение, которое заключается между арендодателем и субарендатором. Это дополнительный договор, который регулирует права и обязанности каждой из сторон в отношении имущества.
2. Согласие арендодателя
Перед началом субаренды необходимо получить письменное согласие арендодателя. В некоторых случаях согласие может быть уже прописано в основном договоре аренды.
3. Ответственность субарендатора
Субарендатор становится ответственным перед арендодателем за использование имущества в соответствии с соглашением. Он обязан следить за тем, чтобы субарендаторы соблюдали все условия аренды.
4. Согласие соседей
Субарендатор должен обратить внимание на мнение соседей, так как они могут не принимать такую практику сдачи имущества в субаренду, и это может стать основанием для расторжения договора. Поэтому необходимо учитывать мнение соседей и убедиться, что сдача имущества в субаренду не причинит им неудобств.
Итак, субаренда отличается от обычной аренды формально и законодательно, и для ее оформления нужно обратить внимание на ряд дополнительных условий. Для всех, кто задается вопросом «Что такое субаренда?» и «Как правильно оформить субаренду?», обращаем внимание на сроки, права и обязанности каждой стороны и подробные условия договора субаренды.