Созаёмщик по ипотеке это кто и риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Созаёмщик по ипотеке это кто и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.
Ктo мoжeт быть coзaeмщикoм пo ипoтeкe
Чeлoвeк, coглacившийcя пoдпиcaтьcя пoд ипoтeчным дoгoвopoм в кaчecтвe coзaeмщикa,
дoлжeн peaльнo oцeнивaть cвoю oтвeтcтвeннocть пepeд бaнкoм. Ecли ocнoвнoй плaтeльщик, к пpимepy, cтaнeт нeдeecпocoбным и нe cмoжeт выплaчивaть кpeдит, coзaeмщик бyдeт oбязaн внocить eжeмecячныe плaтeжи в cooтвeтcтвии c гpaфикoм пoгaшeния зaдoлжeннocти. B этoм cлyчae y coзaeмщикa бyдeт пpaвo пoтpeбoвaть oт зaeмщикa кoмпeнcaции пoнeceнныx pacxoдoв или oфopмлeния дoли в квapтиpe.
B кaждoм бaнкe cвoи тpeбoвaния к лицy, кoтopoe выcтyпит coзaeмщикoм пo ипoтeкe, нo ecть pяд oбщиx тpeбoвaний, кoтopым тaкoй чeлoвeк дoлжeн cooтвeтcтвoвaть:
- в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa минимaльный cpoк тpyдoвoгo cтaжa нa пocлeднeм мecтe paбoты дoлжeн cocтaвлять oт 1 мecяцa;
- бaнк бyдeт oцeнивaть плaтeжecпocoбнocть coзaeмщикa тaк жe, кaк ocнoвнoгo дoлжникa;
- кpeдитнaя иcтopия тaкжe пoвлияeт нa peшeниe бaнкa – oнa дoлжнa быть пoлoжитeльнoй;
- пpeдeльный вoзpacт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт мoжeт быть 70, 75 и дaжe 85 лeт – в зaвиcимocти oт бaнкa.
Нepeдкo зaeмщик пpocит cтaть coзaeмщикaми cвoиx poдитeлeй. Oднaкo ecли poдитeли yжe дocтигли пeнcиoннoгo вoзpacтa, нeмнoгиe бaнки coглacятcя включить иx в кpeдитный дoгoвop. Дeлo в тoм, чтo coзaeмщик дoлжeн бyдeт пoлнocтью пpинять нa ceбя бpeмя ипoтeчныx выплaт, ecли ocнoвнoй зaeмщик пo кaкoй-либo пpичинe нe cмoжeт этoгo дeлaть. Coзaeмщик-пeнcиoнep дaлeкo нe вceгдa cмoжeт пoгacить зaдoлжeннocть пepeд бaнкoм, ecли вoзникнeт тaкaя нeoбxoдимocть. Пoэтoмy oткaз включить в кaчecтвe coзaeмщикa пeнcиoнepa впoлнe лoгичeн и oпpaвдaн.
Пepeчeнь oбязaтeльныx дoкyмeнтoв, кoтopыe дoлжeн пpeдocтaвить в бaнк coзaeмщик, мoжeт paзнитьcя в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa, нo в бoльшинcтвe кpeдитныx yчpeждeний oн cocтoит из тaкиx пyнктoв:
- пacпopт гpaждaнинa PФ;
- CНИЛC;
- тpyдoвaя книжкa;
- cпpaвкa o дoxoдax.
Подробнее о требованиях к созаёмщикам
Требования к созаёмщикам и основному заёмщику одинаковы.
Кто и когда погашает кредит созаёмщики договариваются между собой — перед банком все несут равную ответственность по договору. То есть для банка между заёмщиком и созаёмщиком нет никакой разницы. Банк не отслеживает, кто именно внес платеж по кредиту в тот или иной месяц.
Формально погашение кредита закрепляется за титульным созаёмщиком, на которого оформлен договор и открыт счёт, но это счёт может пополнять любой из заёмщиков или любое третье лицо.
Если кредит не погашает один, то это должен делать второй. При этом наличие кредита и порядок его оплаты войдут в кредитную историю обоих.
Для оформления сделки и одобрения кредитной заявки созаёмщик должен предоставить в банк тот же необходимый набор документов, что и заёмщик.
Заемщик — лицо, оформляющее на себя кредит и получающее заемные средства. Он заключает договор с банковской организацией, что принимает на себя обязательство вернуть полученную сумму с процентами в течение установленного времени. При этом формируется график платежей, которые заемщик должен вносить каждый месяц до определенного числа. Если это требование нарушается, начисляется пеня, которая увеличивает сумму долга. А если платеж не поступает в течение нескольких месяцев, денежные средства будут списаны в принудительном порядке. Если даже таким образом не получится погасить задолженность, банковская организация имеет право обратиться в суд и продать жилплощадь, которая куплена на заемные средства и погасить ими долг заемщика. Если объем вырученных средств превышает сумму долга, остаток возвращается клиенту, который нарушил свои финансовые обязательства.
Заемщиком по ипотеке может стать любой гражданин РФ, если:
- он старше 18 лет;
- у него есть стаж работы, при этом непрерывный период трудоустройства на последнем месте должен быть не менее 3х месяцев, а общий трудовой стаж не менее 1 года.
- имеется сумма для первоначального взноса, обычно это не менее 15% от стоимости недвижимости.
Это стандартные требования, но каждый банк устанавливает собственный список, которому должен соответствовать кандидат на получение жилищного займа. Например, минимальная сумма первоначального взноса от 20%, но чем больше собственных денежных средств вы внесете, тем ниже будет ставка по кредитованию. Также банки могут увеличивать минимальный возрастной порог, ужесточать требования к доходу и отказывать, если у заявителя есть другие кредитные обязательства.
Поэтому перед тем, как оформлять ипотеку, внимательно изучите требования банков, сравните их между собой и выберите самые оптимальные условия.
Что нужно знать будущему созаемщику
Решение о том, стать созаемщиком или нет, каждый принимает самостоятельно, если речь не идет о супругах. Но если вы согласились вступить в ипотечную сделку, важно учитывать следующее:
подписывая договор, вы принимаете на себя долговременные обязательства, отказаться от которых нельзя;
срок ипотеки в среднем составляет 15-20 лет, поэтому важно тщательно продумать свое будущее и учесть, что статус созаемщика по действующему жилищному займу существенно снижает ваши шансы оформить на себя ипотеку впоследствии.
Перед тем, как подписать договор, тщательно его изучите, потому что платеж по жилищному кредиту, как правило, довольно большой.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Пресс-служба ПСБ:
— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.
Созаёмщики и поручители: в чём отличие
Обычно к третьим лицам будущие заёмщики обращаются, чтобы увеличить свои шансы на одобрение ипотеки. Созаёмщиков или поручителей может быть несколько, но роли у этих категорий разные.
Поручитель:
- не получает никаких прав на квартиру, он — только гарант того, что кредит будет выплачен в срок;
- подписывает отдельный договор на добровольной основе и не может отказаться от своих обязательств до полного погашения кредита;
- ответственность перед банком может возникнуть только в том случае, если заёмщик по каким-то причинам перестанет выплачивать кредит.
Созаёмщик:
- исполняет обязательства перед банком наравне с титульным заёмщиком, получает долю в приобретаемой недвижимости и полное право ей распоряжаться. Созаёмщики подписывают все бумаги вместе с получателем кредита;
- привлекается при высоких финансовых нагрузках или если кредит оформляется на срок более 15 лет. Бывают и такие ситуации, когда созаёмщик автоматически становится участником сделки — например, если основной заёмщик — супруг;
- может расторгнуть кредитный договор в случае развода, смены места жительства или невозможности исполнения своих обязательств.
Кто такие созаемщики и поручители, и для чего нужна их помощь
Созаемщик — это третье лицо в договоре кредитования, которое наравне с титульным заемщиком исполняет обязательства сделки и имеет те же права на недвижимость. Как показывает практика, чаще его подключают к ипотеке, оформленной на длительный срок, или при высоких финансовых нагрузках кредитополучателя. Смысл привлечения одного или нескольких созаемщиков заключается в смягчении долгового бремени. Банк старается снизить нагрузку на клиентов и минимизировать риски невыполнения ими обязательств. Поэтому, если прописанные в договоре условия непосильны для заемщика, к сделке привлекается дополнительное лицо.
Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. При этом доверенное лицо не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его ответственность начинается только при невыполнении титульным заемщиком долговых обязательств.
При оформлении ипотеки на крупную сумму можно привлечь одновременно и созаемщика, и поручителя. Их обязательства вступают в силу в определенном порядке в соответствии с законодательством. При невыполнении условий договора основным заемщиком долг придется погашать созаемщику. Если и он откажется от обязательств, финансовое бремя ляжет на плечи поручителя. Действия участников соглашения в обязательном порядке отмечаются в кредитной истории.
Поручителями и созаемщиками по ипотеке могут стать платежеспособные лица, соответствующие условиям банковской организации. Как правило, привлекаются близкие родственники кредитополучателя.
Требования к доверенным лицам по ипотечному кредитованию в банках практически идентичны:
-
гражданство РФ;
-
возраст 21-65 лет;
-
стаж работы на последнем месте не менее полугода;
-
официальный заработок, достаточный для внесения ежемесячных платежей;
-
чистая кредитная история;
-
родство с заемщиком (приветствуется);
-
отсутствие открытых задолженностей.
Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку
Размер регулярного платежа, как и его график оплаты всегда один, т.е. никакого деления по числу созаемщиков не происходит. Обязанность кредитных выплат прямо возлагается на «основного» заемщика, являющегося техническим получателем ипотеки по договору, на чье имя открыт ипотечный счет. При этом, как отмечалось ранее, оплачивать кредит (пополнять счет) может как любой солидарный заемщик, так и любое третье лицо.
Для банка значения не имеет, в каких долях созаемщики будут вносить платежи. Его интересует только своевременность выплат. В принципе, «созаемный» договор ипотеки может содержать условие о распределении оплаты кредита между солидарными заемщиками (к примеру, одни вносит 50% платежа каждый месяц, а двое других – по 25%). Но это потребует оформления дополнительного договора или договоров, с которыми финансово-кредитные организации предпочитают не связываться.
Требования к созаемщикам
Ипотеку в складчину с привлечением созаемщиков рассматривают все банки, у каждого из которых, конечно, есть свои требования. Прежде всего речь идет о числе созаемщиков, которых обычно не должно быть более трех-четырех человек.
Как уже отмечалось, степень родства не играет никакой роли. Для банка куда важнее, чтобы созаемщики несли одинаковую ответственность по ипотечному договору, при оформлении которого учитывается общий доход.
В целом требования к созаемщикам традиционно те же, что и к обычным заемщикам. Кроме достаточного дохода для обслуживания кредита банкам важны трудовой стаж, наличие хорошей кредитной история и возраст созаемщика на момент возврата займа до 75 лет.
Что касается первого взноса, то его размер не зависит от количества заемщиков и рассчитывается, как и в случае с одним кредитуемым, от стоимости выбранного жилья. Конкретизируя, при оформлении ипотеки, к примеру, на двоих, с заемщика и его созаемщика банк не потребует первоначального взноса по 15-20% от стоимости недвижимости. Минимальную сумму первого взноса кредитное учреждение определит, руководствуясь количеством заемщиков и степенью их родства на основе отдельных ипотечных программ.
Кто такой поручитель?
Если созаемщиком обычно выступает только супруг или супруга, то поручителем может стать любой человек, рассказал Алексей Силантьев. «Это человек, который выступает гарантом. Если вы не отдадите кредит, то банк имеет право направить взыскание на него», — отметил он. Согласно пункту 2 статьи 363 Гражданского кодекса РФ, поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник. Это включает уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Поручительство не делает гражданина собственником объекта недвижимости. Он не имеет никаких прав на имущество, приобретаемое заемщиком в кредит, однако несет за него полную ответственность перед банком. Лишь после полного погашения кредита поручитель получает право через суд потребовать от заемщика компенсации своих затрат. Таким образом, теперь заемщик становится должником не банка, а поручителя. Однако учитывая неплатежеспособность заемщика, взыскание может затянуться на длительный срок.
Поручители были активными участниками российских сделок в 1990-х и начале 2000-х годов. Но в последнее время они практически не используются при сделках с недвижимостью, отметил Алексей Силантьев. Он предполагает, что на данный момент банки просто отказывают гражданам, которые не вызывают полного доверия, а не рассчитывают на поручителей.
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.
Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.
Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.
Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:
- является единственным жильем должника;
- оформлена на несовершеннолетних детей;
- оформлена на инвалидов.
Как выйти из созаемщиков по ипотеке?
Ответственность созаемщика по ипотеке длится до тех пор, пока договор не будет закрыт. Если возникло желание избавиться от этого статуса, необходимо направиться в банк и написать соответствующее заявление.
Получить такое разрешение сложно, ведь при выдаче ипотеки банк учитывал совокупный доход, а при новых условиях, если у одного заемщика недостаточно высокий доход, банк попадает в зону риска.
Оправданным решением для разрыва договора является развод или переезд. Чтобы обезопасить себя, банк может предложить привести другого созаемщика, но следует быть готовым к тому, что его также тщательно проверят. Но в любом случае, окончательное решение остается за банком и точного алгоритма «как вывести созаемщика из ипотеки» – нет.
Становиться ли созаемщиком – решение сложное, требующее должного осмысления. Ответственность созаемщика по ипотеке достаточно велика, и если появятся непредвиденные обстоятельства, выплата ляжет на вас. Поэтому, если вы хотите помочь человеку – будьте уверены в его добросовестности и платежеспособности.
Созаёмщик по ипотеке – кто это, какие у него риски
Созаёмщик – это лицо, которое соглашается совместно с основным заёмщиком взять на себя ответственность по выплате ипотеки. Обычно ними становятся члены семьи, такие как супруги, родители или даже дети, хотя в некоторых случаях могут быть и другие лица.
У них могут быть следующие риски и обязательства:
- Финансовая ответственность. Берут на себя обязательства по выплате наравне с основным заёмщиком.
- Кредитная история. Операции по кредиту будут отражены в кредитной истории. Это может повлиять на возможность получать другие кредиты в будущем.
- Долгосрочные обязательства. Ипотечные кредиты обычно являются долгосрочными обязательствами, которые могут длиться десятилетиями. Созаёмщик должен быть готов к тому, чтобы нести финансовую ответственность на протяжении всего установленного срока.
- Собственность. В случае продажи недвижимости, приобретённой в ипотеку, все владельцы могут иметь ограниченные права на решение о продаже.