Особенности покупки квартиры у юридического лица риски покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица риски покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.

Как купить недвижимость у юридического лица

Порядок действий при покупке квартиры у компании будет следующим:

1. Получение разрешения на совершение крупной сделки. Требуется, когда в соответствии с учредительными документами сделка считается крупной. Покупатель должен понимать, что было проведено собрание собственников или акционеров, рассмотрена продажа конкретной квартиры, и принятое решение о ее продаже оформлено согласие. Соответственно, продавец должен организовать и провести такое собрание. Альтернативой такой работе может стать справка о некрупности сделки, то есть о том, что сумма сделки не превышает процента от уставного капитала, предусмотренного Уставом компании, и согласия акционеров, учредителей или участников для проведения не требуется.

2. Составление договора купли-продажи. Договор всегда составляется индивидуально, и в нем прописываются все важные моменты сделки — стороны, участвующие в сделке, характеристики квартиры, позволяющие ее идентифицировать, цена договора, условия проведения расчетов, сроки фактической передачи квартиры по акту.

3. Заключение сделки купли-продажи. Когда все документы подготовлены и проверены, договор составлен и согласован обеими сторонами, можно выходить на сделку.

4. Переход права собственности. Завершающий этап — регистрация перехода права собственности и регистрация права покупателя на купленную квартиру. Этим занимается Росреестр, куда необходимо подать следующие документы:

• Договор купли-продажи и приложения к договору, если они есть.

• Акт приема-передачи жилья, если в договоре нет указания, что это единственный документ, подтверждающий передачу квартиры, и вы подписали акт.

• Документы, подтверждающие право собственности продавца на проданное имущество.

• Справку о том, что сделка не относится к крупным или решение либо согласие на совершение крупной сделки.

• Квитанцию об уплате госпошлины — для физического лица это 2 000 рублей.

Документы, необходимые для оформления сделки

Также потребуются:

• Решение участников ООО, акционеров АО или единоличного руководителя компании о продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Или справка о некрупности сделки.

• Копии учредительных документов организации.

• Копии свидетельств о присвоении ОГРН и ИНН компании-продавца.

• Выписка из ЕГРЮЛ.

• Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего договор от имени компании, если это не руководитель, действующий на основании устава.

• Паспорт уполномоченного представителя компании.

Покупателю достаточно паспорта.

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Законодательные обоснования

Юридические лица – это организации, имеющие обособленное имущество и отвечающие им по своим долговым обязательствам, а также имеющие правомочие на приобретение, осуществление и изменение своих гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 48 ГК РФ).

Юрлица в обязательном порядке имеют организационно-правовую форму (ПАО, НАО, ФГУП, МУП, ООО и др.). Особенности деятельности регулируются соответствующими законами, например:

1. ФЗ № 208 от 26 декабря 1995 года “Об акционерных…” (далее – ФЗ № 208);
2. ФЗ № 14 от 8 февраля 1998 года “Об обществах…” и др. (далее – ФЗ № 14).

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества с юридическими лицами регламентируются:

• Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ;
• ЖК РФ;
• СК РФ;
• ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года “Об участии…”;
• ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной…”;
• иными правовыми документами.

Конечно же, первой уникальной особенностью, влекущей за собой все остальные, становится то, что сделка заключается не с обычным человеком-собственником, а с организацией, которая и выступает хозяином квартиры и ее продавцом. Данное обстоятельство усложняет процедуру купли-продажи тем, что предварительно Продавец должен получить документы, подтверждающие Отчуждение имущества и дающий право данное имущество выставит на продажу. А это, в свою очередь, влечет за собой сбор большого пакета документов, необходимых для сделки и ее оформления. В связи с этим увеличиваются временные рамки, где есть договора. Поэтому физическое лицо должно запастись огромным терпением, если действительно желает заполучить в качестве собственного жилища именно выбранную квартиру.

Также, следует учитывать особенности заключения сделки покупки недвижимости у юридического лица, которое является акционерным обществом. Связано это с тем, что действующим законодательством обусловлены определенные особенности заключения сделок с АО. Одной из особенностей такой договоренности является то, что если сумма заключаемой сделки превышает 1/4 стоимости имущества АО – данная договоренность относится к разряду крупных, что, в свою очередь, обуславливает ряд ложностей и особенностей именно для юридического лица. Однако это не единственный показатель того, что сделка крупная. К числу последних также может быть отнесена сделка, требующая отчуждения имущества или сделка, вязанная с куплей недвижимости. Обуславливается перечень крупных сделок учредительными документами.

ВНИМАНИЕ !!! Производить заключение таких сделок может управляющий или директор лишь после согласования со всеми участниками общества, то есть его совладельцами. Происходит данное согласование путем созыва держателей акций на их большом совете. По завершении такого согласования составляется документ, который в итоге предоставляется будущему покупателю. Если по всем показателям такая договоренность не относится к крупным, то все равно обязательно наличие документа, который данный факт фиксирует и подтверждает.

Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.

✅ Сроки проведения сделки

При покупке квартиры от застройщика следует ознакомиться с графиком строительства. В проектной документации должны быть указаны даты завершения отдельных этапов стройки, а также дата введения объекта в эксплуатацию. В отдельных регионах существуют организации, контролирующие выполнение инвестиционных проектов. В Москве это Москомстройинвест — организация, наблюдающая за выполнением предписаний закона о долевом строительстве. При нарушении сроков следует обратиться в соответствующую организацию за получением достоверной информации.

После выбора объекта сделка может быть оформлена в срок до 2 недель, однако если продавец подготовлен к сделке, у него имеется вся необходимая документация, можно оформить куплю-продажу за 7-10 дней. Именно столько времени потребуется на госрегистрацию права собственности в Росреестре.

✅ Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Проверка документации — этап, требующий предварительного выявления потенциальных рисков, связанных со взаимодействием с продавцом. Наиболее часто покупатели сталкиваются с негативными моментами:

• Банкротство юридического лица. Согласно гл. III. 1 Закона №127-ФЗ от 26.10.2002 г. “О банкротстве”, сделки, проведенные должником, могут быть признаны недействительными. Вопрос о недействительности решается в суде. Если будет доказано, что Покупатель знал об ущемлении прав кредиторов, продажа аннулируется, даже если соответствующий договор заключен 3 года назад (или ранее).
• Отсутствие предприятия в Реестре юридических лиц.
• Отсутствие госрегистрации права собственности на недвижимость, если квартира продается на вторичке.
• Аннулирование (истечение срока действия) доверенности, ранее выданной лицу, уполномоченному на совершение сделки.
• Отсутствие у представителя организации полномочий на совершение сделки.
• Нехватка документов. Юридическое лицо при продаже на вторичке должно предоставить протокол собрания учредителей с решением о продаже. Если его нет, сделка под сомнением.
• Предоставление фальшивых документов. Выявить нарушения поможет только тщательная проверка документации. Не лишней будет консультация опытного юриста.

Общие риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

1. Недействительные документы. Недобросовестные предприниматели могут составить фиктивный протокол о продаже недвижимости, не известив совет директоров о сделке. После перехода права собственности остальные участники узнают о неправомерном отчуждении имущества и в судебном порядке добиваются признания сделки недействительной.
2. Заниженная или завышенная цена. С целью оптимизации налогообложения компании зачастую идут на хитрость: прописывают в договоре цену, которая существенно отличается от рыночной стоимости жилья. При указании большей стоимости представители компании утверждают, что фактически от покупателя понадобится лишь сумма, о которой стороны устно договорились и которая устроила и продавца, и покупателя. Однако в дальнейшем продавец начинает оспаривать регистрацию сделки по причине неполной выплаты сумму по договору. Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица по заниженной цене сводятся к тому, что юрлицо выступает с заявлением об указании ошибочной цены в договоре.
3. Банкротство компании. Важно учитывать, что повлиять на последствия сделки может не только актуальное банкротство компании, но и подобная процедура в будущем, а именно в течение трех лет после купли-продажи. В этот временной промежуток кредиторы наделены законным правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.
4. Приобретение квартиры у фиктивной организации. Мошенники могут зарегистрировать юрлицо с одноименным названием, например, крупного застройщика, и попытаться продать недвижимость от его имени. При этом покупателей привлекает существенно сниженная цена, и они не придают должного значения правовой экспертизе документов и данных из государственных реестров.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

• Лицензия застройщика.
• Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
• Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Риски при покупке квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.

Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью. Существует много нюансов, по которым сделка может быть признана недействительной.

При совершении такого приобретения возможно оформление первичного жилья или квадратных метров на вторичном рынке, в том числе с оформлением ипотечного кредита.

Читайте: квартира в ипотеку риски

Этапы оформления сделки

Для начала необходимо изучить все этапы покупки квартиры у юридического лица. Риски покупателя будут минимизированы, если гражданин уже будет знаком с данной схемой:

1. Для начала покупателю необходимо подобрать жилье, которое полностью соответствовало бы его требованиям.
2. Затем необходимо проверить документы на жилплощадь и документы у юридического лица.
3. Далее нужно составить договор купли-продажи и подписать его.
4. После этого можно переходить к передаче денежных средств. Нужно помнить, что деньги переводятся только после регистрации договора в ЕГРН.
5. В заключении можно регистрировать квартиру.

Однако данная схема действует не только при совершении сделки с юрлицом, но и с физлицом.

Что же касается продажи квартиры фирмой, то тут также имеются свои нюансы. Сделка между юрлицом и физлицом сложна и для самой организации. Вот с какими сложностями владельцы компании сталкиваются чаще всего:

• для начала генеральный директор должен собрать разрешение на продажу жилплощади у всех владельцев компании;
• только после того, как все акционеры или совладельцы предоставили свое согласие, можно переходить к сбору требуемых бумаг.

Избегаем риски покупая недвижимость у юрлиц

Достаточно часто от имени юридического лица действует представитель. Тщательно просмотрите все пункты доверенности – возможно, что представитель имеет право совершать не все операции (например, право подписи, право на получение денег и т.п.) Бывает и так, что юридическое лицо продает квартиру, полученную по договору уступки прав. В этом случае стоит изучить и «первоначальный» договор, согласно которому квартира перешла к настоящему владельцу, существуют ли там нюансы и какие-либо обременения. Такой договор обязательно должен быть нотариально заверен.

Прежде чем подписать документы на покупку квартиры у юридического лица, проанализируйте всё еще раз. Нет ли моментов, которые вас настораживают? И если всё, по вашему мнению, в порядке, то можно подписывать договор и начинать процедуру регистрации права собственности на квартиру. Но даже в случае, если всё-таки с вами произошли неприятности, не паникуйте. Ваши права – под защитой закона. И даже если сделка будет признана судом недействительной, продавец будет обязан вернуть вам ваши деньги, хотя это затянется. В любом случае — лучше, когда вашу сделку будет сопровождать профессиональный юрист.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Как обезопасить себя от рисков

Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли лицо на момент сделки, и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Сделка будет признана ничтожной в трех случаях:

1. Компания, которая продала квартиру, оказалась банкротом.
2. Юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано.
3. Человек, с которым сотрудничал покупатель, не имел полномочий для продажи недвижимости на момент подписания договора купли-продажи.

Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил :

• получить у второй стороны копию устава организации;
• ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
• в обязательном порядке запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
• посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
• ни в коем случае не оплачивать сделку из рук-в-руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.

Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все-же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию.

Похожие записи:

• Плюсы и минусы процесса приватизации в России
• Как получить гражданство Италии гражданину РФ: порядок получения, необходимые документы
• Пошлина за постановку на учет автомобиля юридическим лицом